สัญญาเช่าคอนโดต้องมีอะไรบ้าง? สิ่งที่เจ้าของห้องและผู้เช่าควรรู้
การปล่อยเช่าคอนโดหรือเช่าคอนโดสักห้อง ไม่ควรตกลงกันด้วยคำพูดอย่างเดียว เพราะเมื่อเกิดปัญหา เช่น ค่าเช่าค้างชำระ ห้องเสียหาย ผู้เช่าย้ายออกก่อนกำหนด หรือไม่คืนเงินประกัน อาจทำให้ทั้งเจ้าของห้องและผู้เช่าเสียเวลาและเสียความรู้สึกได้
สัญญาเช่าคอนโดจึงเป็นเอกสารสำคัญที่ช่วยกำหนดสิทธิ หน้าที่ และเงื่อนไขของทั้งสองฝ่ายให้ชัดเจนตั้งแต่แรก
บทความนี้สรุปว่า สัญญาเช่าคอนโดควรมีอะไรบ้าง เจ้าของห้องและผู้เช่าควรตรวจจุดไหนก่อนเซ็น และมีข้อควรระวังอะไรบ้างก่อนเริ่มสัญญาเช่า
สัญญาเช่าคอนโดคืออะไร?
สัญญาเช่าคอนโด คือ เอกสารข้อตกลงระหว่างเจ้าของห้องหรือผู้ให้เช่า กับผู้เช่า โดยระบุเงื่อนไขสำคัญ เช่น ค่าเช่า ระยะเวลาเช่า เงินประกัน ค่าใช้จ่าย ความรับผิดชอบ และการคืนห้องเมื่อสิ้นสุดสัญญา
สัญญาเช่าที่ดีควรเขียนให้เข้าใจง่าย ชัดเจน และครอบคลุมเรื่องสำคัญ เพื่อป้องกันความเข้าใจผิดระหว่างเจ้าของห้องกับผู้เช่า
โดยหลักกฎหมายไทย การเช่าอสังหาริมทรัพย์ควรมีหลักฐานเป็นหนังสือเพื่อใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้ และหากเป็นการเช่าที่มีกำหนดเกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะบังคับกันได้เพียง 3 ปี ตามหลักประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538
สำหรับการเช่าคอนโดทั่วไปที่ทำสัญญา 1 ปี จึงควรทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรและให้ทั้งสองฝ่ายลงลายมือชื่อให้ครบ
สัญญาเช่าคอนโดต้องมีอะไรบ้าง?
สัญญาเช่าคอนโดควรมีหัวข้อสำคัญอย่างน้อยดังนี้
ข้อมูลผู้ให้เช่าและผู้เช่า
รายละเอียดห้องชุด
ระยะเวลาเช่า
ค่าเช่าและวันชำระค่าเช่า
เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า
ค่าใช้จ่ายที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ
เงื่อนไขการใช้ห้อง
รายการเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า
เงื่อนไขกรณีเกิดความเสียหาย
เงื่อนไขการต่อสัญญาและการยกเลิกสัญญา
เงื่อนไขการคืนห้องและคืนเงินประกัน
ยิ่งระบุรายละเอียดชัดตั้งแต่แรก ยิ่งช่วยลดปัญหาในภายหลัง
1. ข้อมูลผู้ให้เช่าและผู้เช่า
ในสัญญาควรระบุข้อมูลของทั้งสองฝ่ายให้ชัดเจน ได้แก่
ชื่อ-นามสกุลผู้ให้เช่า
เลขบัตรประชาชน
ที่อยู่ติดต่อ
เบอร์โทรศัพท์
ชื่อ-นามสกุลผู้เช่า
เลขบัตรประชาชนหรือเลขหนังสือเดินทาง
ที่อยู่ติดต่อ
เบอร์โทรศัพท์
หากเจ้าของห้องไม่ได้มาทำสัญญาด้วยตัวเอง แต่มีผู้รับมอบอำนาจหรือนายหน้าช่วยประสาน ควรตรวจสอบให้ชัดว่าใครมีอำนาจลงนาม และเจ้าของห้องรับทราบการปล่อยเช่าจริงหรือไม่
2. รายละเอียดห้องชุด
สัญญาควรระบุรายละเอียดของคอนโดให้ครบ เพื่อให้รู้ว่าห้องที่เช่าคือห้องใด
ข้อมูลที่ควรมี ได้แก่
ชื่อโครงการ
เลขที่ห้อง
ชั้น
อาคาร
ขนาดห้อง
จำนวนห้องนอนและห้องน้ำ
ที่อยู่ของโครงการ
สิทธิการใช้ที่จอดรถ หากมี
หากมีพื้นที่หรือสิทธิพิเศษเพิ่มเติม เช่น ที่จอดรถประจำ ห้องเก็บของ หรือสิทธิใช้ส่วนกลางบางประเภท ควรระบุไว้ในสัญญาให้ชัดเจน
3. ระยะเวลาเช่า
ระยะเวลาเช่าเป็นหัวข้อสำคัญมาก เพราะเกี่ยวกับวันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดสัญญา
โดยทั่วไปสัญญาเช่าคอนโดมักทำระยะเวลา 1 ปี แต่บางกรณีอาจเป็น 6 เดือน หรือมากกว่านั้น ขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างเจ้าของห้องกับผู้เช่า
ในสัญญาควรระบุว่า
เริ่มเช่าวันที่เท่าไหร่
สิ้นสุดสัญญาวันที่เท่าไหร่
หากต้องการต่อสัญญาต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน
หากผู้เช่าย้ายออกก่อนกำหนดมีเงื่อนไขอย่างไร
ถ้าไม่ระบุเรื่องย้ายออกก่อนครบสัญญา อาจเกิดปัญหาภายหลัง เช่น ผู้เช่าต้องการย้ายออก แต่เจ้าของห้องไม่ยอมคืนเงินประกัน หรือทั้งสองฝ่ายเข้าใจเงื่อนไขไม่ตรงกัน
4. ค่าเช่าและวันชำระค่าเช่า
สัญญาควรระบุค่าเช่าให้ชัดเจนว่า ผู้เช่าต้องจ่ายเดือนละเท่าไหร่ และต้องจ่ายภายในวันที่เท่าไหร่ของแต่ละเดือน
ข้อมูลที่ควรระบุ ได้แก่
ค่าเช่าต่อเดือน
วันครบกำหนดชำระ
วิธีชำระเงิน เช่น โอนเข้าบัญชี
ชื่อบัญชีและเลขบัญชีผู้รับเงิน
ค่าปรับกรณีจ่ายล่าช้า หากมี
เงื่อนไขกรณีค้างค่าเช่า
ตัวอย่างเช่น “ผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าภายในวันที่ 5 ของทุกเดือน หากชำระล่าช้าเกินกำหนด ผู้ให้เช่ามีสิทธิคิดค่าปรับตามที่ระบุในสัญญา”
เงื่อนไขเรื่องค่าเช่าควรเขียนให้ชัดและสมเหตุสมผล ไม่ควรปล่อยให้ตีความเองภายหลัง
5. เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า
การเช่าคอนโดมักมีเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า โดยเงื่อนไขที่พบบ่อยคือ เงินประกัน 2 เดือน และค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน แต่สามารถตกลงแตกต่างกันได้ตามแต่ละกรณี
ในสัญญาควรระบุว่า
เงินประกันจำนวนเท่าไหร่
ค่าเช่าล่วงหน้าจำนวนเท่าไหร่
เงินประกันใช้คุ้มครองอะไรบ้าง
จะคืนเงินประกันภายในกี่วันหลังคืนห้อง
กรณีใดบ้างที่สามารถหักเงินประกันได้
เงินประกันไม่ควรถูกใช้แทนค่าเช่าเดือนสุดท้ายโดยอัตโนมัติ เว้นแต่เจ้าของห้องและผู้เช่าตกลงกันไว้ชัดเจน
6. ค่าใช้จ่ายที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ
นอกจากค่าเช่าแล้ว ควรระบุให้ชัดว่าใครรับผิดชอบค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
ค่าใช้จ่ายที่ควรระบุ ได้แก่
ค่าน้ำ
ค่าไฟ
ค่าอินเทอร์เน็ต
ค่าส่วนกลาง
ค่าที่จอดรถ
ค่าบริการอื่นของโครงการ
ค่าซ่อมแซมจากการใช้งานผิดปกติ
โดยทั่วไป ผู้เช่ามักเป็นผู้รับผิดชอบค่าน้ำ ค่าไฟ และอินเทอร์เน็ต ส่วนค่าส่วนกลางอาจเป็นเจ้าของห้องรับผิดชอบหรือรวมอยู่ในค่าเช่าแล้ว ขึ้นอยู่กับข้อตกลง
เรื่องนี้ควรเขียนให้ชัด เพราะเป็นหนึ่งในจุดที่มักเกิดความเข้าใจผิดได้ง่าย
7. เงื่อนไขการใช้ห้อง
สัญญาควรระบุเงื่อนไขการใช้ห้อง เพื่อให้ผู้เช่าเข้าใจขอบเขตตั้งแต่แรก
ตัวอย่างเงื่อนไขที่ควรระบุ ได้แก่
ห้ามปล่อยเช่าช่วง
ห้ามใช้ห้องเพื่อกิจการผิดกฎหมาย
ห้ามรบกวนเพื่อนบ้าน
ห้ามเลี้ยงสัตว์ หากโครงการหรือเจ้าของไม่อนุญาต
ห้ามสูบบุหรี่ในห้อง หากเจ้าของกำหนด
ห้ามดัดแปลงหรือต่อเติมห้องโดยไม่ได้รับอนุญาต
ต้องปฏิบัติตามกฎของนิติบุคคลอาคารชุด
เงื่อนไขเหล่านี้ช่วยให้เจ้าของห้องป้องกันความเสียหาย และช่วยให้ผู้เช่ารู้ว่าต้องปฏิบัติตัวอย่างไรระหว่างอยู่อาศัย
8. รายการเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า
ก่อนผู้เช่าย้ายเข้า ควรทำรายการทรัพย์สินภายในห้องแนบกับสัญญาเช่า
รายการที่ควรบันทึก ได้แก่
เตียง
ที่นอน
ตู้เสื้อผ้า
โซฟา
โต๊ะ
เก้าอี้
ทีวี
ตู้เย็น
ไมโครเวฟ
เครื่องซักผ้า
แอร์
เครื่องทำน้ำอุ่น
กุญแจและคีย์การ์ด
ควรถ่ายรูปสภาพห้องและทรัพย์สินไว้ก่อนส่งมอบ เพื่อใช้เปรียบเทียบตอนคืนห้อง วิธีนี้ช่วยลดข้อโต้แย้งว่าอะไรเสียหายอยู่ก่อนแล้ว หรืออะไรเสียหายระหว่างการเช่า
9. เงื่อนไขกรณีเกิดความเสียหาย
สัญญาควรแยกให้ชัดว่าความเสียหายแบบใดเป็นความรับผิดชอบของเจ้าของห้อง และแบบใดเป็นความรับผิดชอบของผู้เช่า
โดยทั่วไป ความเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ เช่น สีหมองลงเล็กน้อย หรืออุปกรณ์เก่าตามอายุ อาจเป็นเรื่องที่เจ้าของต้องดูแล
แต่ถ้าความเสียหายเกิดจากการใช้งานผิดปกติหรือความประมาทของผู้เช่า เช่น ทำเฟอร์นิเจอร์พัง ทำเครื่องใช้ไฟฟ้าเสียหาย หรือทำห้องชำรุดมากกว่าการใช้งานปกติ ผู้เช่าอาจต้องรับผิดชอบตามที่ระบุในสัญญา
ควรเขียนให้ชัดว่า หากเกิดความเสียหาย ผู้เช่าต้องแจ้งเจ้าของภายในกี่วัน และจะประเมินค่าเสียหายอย่างไร
10. การต่อสัญญาและการยกเลิกสัญญา
ก่อนหมดสัญญา เจ้าของห้องและผู้เช่าควรมีเวลาพอในการตัดสินใจว่าจะต่อสัญญาหรือไม่
ในสัญญาควรระบุว่า
หากต้องการต่อสัญญาต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน
หากไม่ต่อสัญญาต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน
เจ้าของสามารถปรับค่าเช่าเมื่อหมดสัญญาได้หรือไม่
หากผู้เช่าย้ายออกก่อนครบสัญญาจะมีผลอย่างไร
หากเจ้าของต้องการบอกเลิกสัญญาต้องทำอย่างไร
การระบุเงื่อนไขเหล่านี้ช่วยให้ทั้งสองฝ่ายวางแผนได้ และลดปัญหาการย้ายออกกะทันหัน
11. การคืนห้องและคืนเงินประกัน
เมื่อสัญญาสิ้นสุด ควรมีขั้นตอนตรวจรับห้องก่อนคืนเงินประกัน
สิ่งที่ควรตรวจ ได้แก่
ความสะอาดของห้อง
สภาพเฟอร์นิเจอร์
สภาพเครื่องใช้ไฟฟ้า
ค่าน้ำค่าไฟค้างชำระ
กุญแจและคีย์การ์ดครบหรือไม่
มีความเสียหายเกินจากการใช้งานปกติหรือไม่
ในสัญญาควรระบุว่า เจ้าของจะคืนเงินประกันภายในกี่วันหลังตรวจห้องและหักค่าใช้จ่ายที่ค้างชำระเรียบร้อยแล้ว
หากมีการหักเงินประกัน ควรแจ้งรายการให้ผู้เช่าทราบอย่างชัดเจน เพื่อป้องกันข้อโต้แย้ง
เจ้าของห้องควรตรวจอะไร ก่อนเซ็นสัญญา?
ก่อนเซ็นสัญญา เจ้าของห้องควรตรวจสอบว่า
ผู้เช่ามีข้อมูลตัวตนครบ
ผู้เช่าเข้าใจเงื่อนไขค่าเช่าและเงินประกัน
ผู้เช่ารับทราบกฎของโครงการ
ระยะเวลาเช่าชัดเจน
เงื่อนไขการคืนห้องชัดเจน
รายการทรัพย์สินแนบครบ
มีลายเซ็นครบทุกหน้า หรืออย่างน้อยในหน้าสำคัญ
หากมีเงื่อนไขพิเศษ เช่น ไม่อนุญาตสัตว์เลี้ยง ไม่อนุญาตสูบบุหรี่ หรือห้ามปล่อยเช่าช่วง ควรเน้นให้ผู้เช่ารับทราบก่อนเซ็น
ผู้เช่าควรตรวจอะไร ก่อนเซ็นสัญญา?
ผู้เช่าเองก็ควรอ่านสัญญาให้ละเอียดก่อนเซ็น ไม่ควรดูแค่ค่าเช่ารายเดือน
สิ่งที่ผู้เช่าควรตรวจ ได้แก่
ค่าเช่าตรงกับที่ตกลงหรือไม่
เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าถูกต้องหรือไม่
เงื่อนไขคืนเงินประกันชัดเจนไหม
ค่าใช้จ่ายใดที่ผู้เช่าต้องจ่ายเอง
ห้องและเฟอร์นิเจอร์อยู่ในสภาพตามที่ระบุหรือไม่
ย้ายออกก่อนกำหนดมีผลอย่างไร
ต่อสัญญาต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน
มีกฎห้ามอะไรเป็นพิเศษหรือไม่
ถ้าสงสัยข้อใด ควรถามให้ชัดก่อนเซ็น ไม่ควรเซ็นไปก่อนแล้วค่อยคุยภายหลัง
สรุป: สัญญาเช่าคอนโดควรชัดเจนตั้งแต่แรก
สัญญาเช่าคอนโดเป็นเอกสารสำคัญที่ช่วยป้องกันปัญหาระหว่างเจ้าของห้องกับผู้เช่า ควรระบุข้อมูลให้ครบ ทั้งรายละเอียดห้อง ค่าเช่า เงินประกัน ระยะเวลาเช่า ค่าใช้จ่าย เงื่อนไขการใช้ห้อง ความเสียหาย การต่อสัญญา และการคืนห้อง
เจ้าของห้องควรเตรียมสัญญาให้รอบคอบ ส่วนผู้เช่าควรอ่านรายละเอียดให้ชัดก่อนลงนาม เพื่อให้การเช่าเป็นไปอย่างราบรื่นและลดข้อขัดแย้งในอนาคต
หากคุณมีคอนโด บ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการปล่อยเช่า KAP PROPERTY พร้อมช่วยประเมินค่าเช่า หาผู้เช่า คัดกรองผู้เช่า และประสานขั้นตอนการปล่อยเช่าให้เป็นระบบมากขึ้น
คำถามที่พบบ่อย
สัญญาเช่าคอนโดต้องมีอะไรบ้าง?
ควรมีข้อมูลผู้ให้เช่าและผู้เช่า รายละเอียดห้อง ค่าเช่า เงินประกัน ระยะเวลาเช่า ค่าใช้จ่าย เงื่อนไขการใช้ห้อง รายการทรัพย์สิน และเงื่อนไขการคืนห้อง
เช่าคอนโด 1 ปี ต้องทำสัญญาไหม?
ควรทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรทุกครั้ง เพื่อใช้เป็นหลักฐานและกำหนดเงื่อนไขให้ชัดเจนระหว่างเจ้าของห้องกับผู้เช่า
เงินประกันค่าเช่าคืนเมื่อไหร่?
ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขในสัญญา โดยทั่วไปเจ้าของห้องจะคืนหลังผู้เช่าย้ายออก ตรวจสภาพห้อง และหักค่าใช้จ่ายค้างชำระหรือค่าเสียหายแล้ว
ผู้เช่าย้ายออกก่อนครบสัญญาได้ไหม?
ได้หรือไม่ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขในสัญญา ควรระบุไว้ตั้งแต่แรกว่าหากย้ายออกก่อนกำหนดจะมีผลต่อเงินประกันหรือค่าใช้จ่ายอย่างไร
สัญญาเช่าเกิน 3 ปีต้องทำอย่างไร?
โดยหลักกฎหมายไทย การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะบังคับกันได้เพียง 3 ปีตามหลักมาตรา 538