กู้ซื้อบ้านต้องเตรียมอะไรบ้าง? เช็กลิสต์ก่อนยื่นธนาคาร

การซื้อบ้านหรือคอนโดเป็นการตัดสินใจทางการเงินครั้งใหญ่ของหลายคน โดยเฉพาะถ้าต้องใช้สินเชื่อจากธนาคาร การเตรียมตัวก่อนยื่นกู้จึงสำคัญมาก เพราะช่วยเพิ่มโอกาสให้ธนาคารพิจารณาอนุมัติได้ง่ายขึ้น และช่วยให้ผู้ซื้อรู้ว่าตัวเองพร้อมแค่ไหน

หลายคนเริ่มจากการหาบ้านที่ชอบก่อน แล้วค่อยคิดเรื่องกู้ทีหลัง แต่ในความเป็นจริง ควรประเมินความสามารถในการกู้ตั้งแต่เนิ่น ๆ เพื่อไม่ให้เสียเงินจอง เสียเวลา หรือเจอปัญหากู้ไม่ผ่านภายหลัง

บทความนี้สรุปให้เข้าใจง่ายว่า ก่อนกู้ซื้อบ้านควรเตรียมอะไรบ้าง และมีเรื่องไหนที่ควรเช็กก่อนยื่นธนาคาร

กู้ซื้อบ้านต้องเตรียมอะไรบ้างแบบสรุป

ก่อนยื่นกู้ซื้อบ้าน ควรเตรียมเรื่องหลัก ๆ ดังนี้

1. ประเมินรายได้และความสามารถในการผ่อน

2. เช็กภาระหนี้เดิม

3. เตรียมเงินออมและเงินสำรอง

4. ตรวจประวัติทางการเงิน

5. เตรียมเอกสารส่วนตัว

6. เตรียมเอกสารรายได้

7. เลือกธนาคารและเปรียบเทียบสินเชื่อ

8. เตรียมข้อมูลทรัพย์ที่จะซื้อ

9. รอประเมินราคาทรัพย์

10. วางแผนค่าใช้จ่ายวันโอน

ธนาคารแห่งประเทศไทยแนะนำว่าผู้ที่สนใจขอสินเชื่อบ้านควรมีเงินออมไว้ส่วนหนึ่ง เพราะนอกจากค่าบ้านแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น เช่น ค่าตกแต่ง ค่าซ่อมแซม และค่าส่วนกลางในบางกรณี

1. ประเมินรายได้ก่อนว่าผ่อนไหวไหม

ก่อนดูบ้านจริงจัง ควรเริ่มจากการประเมินรายได้ของตัวเองก่อนว่า สามารถผ่อนบ้านต่อเดือนได้ประมาณเท่าไหร่

สิ่งที่ควรดูคือรายได้ประจำ รายได้เสริม ภาระค่าใช้จ่ายต่อเดือน และเงินที่เหลือหลังหักค่าใช้จ่ายจำเป็นแล้ว

ไม่ควรคิดแค่ว่า “ธนาคารให้กู้เท่าไหร่” แต่ควรคิดด้วยว่า “เราผ่อนจริงไหวแค่ไหน” เพราะบ้านเป็นภาระระยะยาวหลายสิบปี หากผ่อนสูงเกินไป อาจกระทบสภาพคล่องในชีวิตประจำวัน

ตัวอย่างค่าใช้จ่ายที่ควรเผื่อไว้ ได้แก่

• ค่าอาหารและค่าเดินทาง

• ค่าใช้จ่ายครอบครัว

• ค่าประกัน

• เงินออม

• เงินสำรองฉุกเฉิน

• ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับบ้านหลังซื้อ

บ้านที่เหมาะสมไม่ใช่บ้านที่แพงที่สุดที่กู้ได้ แต่ควรเป็นบ้านที่ผ่อนแล้วไม่ทำให้การเงินตึงเกินไป

2. เช็กภาระหนี้เดิม

ภาระหนี้เดิมมีผลต่อการพิจารณาสินเชื่อ เช่น บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล ผ่อนรถ ผ่อนสินค้า หรือหนี้อื่น ๆ

หากมีภาระหนี้ต่อเดือนสูง ธนาคารอาจมองว่าความสามารถในการผ่อนบ้านลดลง แม้รายได้จะดูดีพอสมควรก็ตาม

ก่อนยื่นกู้ ควรเช็กว่าแต่ละเดือนมีภาระผ่อนอะไรบ้าง และถ้าเป็นไปได้ ควรลดหนี้ที่ไม่จำเป็นก่อน เช่น ปิดยอดบัตรเครดิตบางส่วน หรือหลีกเลี่ยงการสร้างหนี้ใหม่ในช่วงก่อนยื่นกู้

สิ่งที่ไม่ควรทำก่อนยื่นกู้บ้าน ได้แก่

• เปิดบัตรเครดิตใหม่หลายใบ

• กู้สินเชื่อส่วนบุคคลเพิ่ม

• ผ่อนสินค้าเพิ่มโดยไม่จำเป็น

• ค้างชำระหนี้

• ใช้วงเงินบัตรเครดิตสูงเกินไป

การจัดการหนี้ให้ดีช่วยให้ภาพรวมทางการเงินดูน่าเชื่อถือขึ้น

3. เตรียมเงินออมและเงินสำรอง

แม้ธนาคารอาจให้วงเงินกู้สูง แต่ผู้ซื้อไม่ควรพึ่งเงินกู้ทั้งหมด เพราะยังมีค่าใช้จ่ายอื่นที่ต้องเตรียมเอง

เงินที่ควรเตรียมไว้ ได้แก่

• เงินจอง

• เงินทำสัญญา

• เงินดาวน์ หากมี

• ค่าใช้จ่ายวันโอน

• ค่าประเมินหลักประกัน

• ค่าประกันอัคคีภัย

• ค่าตกแต่งหรือซ่อมแซม

• เงินสำรองฉุกเฉินหลังซื้อบ้าน

หลายคนกู้ผ่านแต่หลังโอนบ้านแล้วการเงินตึง เพราะลืมเผื่อค่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อม หรือค่าใช้จ่ายย้ายเข้า ดังนั้นควรมีเงินสำรองไว้ ไม่ใช่ใช้เงินก้อนทั้งหมดไปกับวันโอน

4. ตรวจประวัติทางการเงิน

ประวัติทางการเงินเป็นสิ่งที่ธนาคารใช้ประกอบการพิจารณา หากมีประวัติค้างชำระบ่อย จ่ายล่าช้า หรือมีหนี้เสีย อาจทำให้กู้ยากขึ้น

ก่อนยื่นกู้ ควรดูแลพฤติกรรมทางการเงินให้ดี เช่น

• จ่ายบัตรเครดิตตรงเวลา

• ไม่ค้างชำระสินเชื่อ

• ไม่ใช้วงเงินเต็มตลอดเวลา

• มีเงินเข้าออกบัญชีสม่ำเสมอ

• เก็บหลักฐานรายได้ให้ชัดเจน

สำหรับคนทำธุรกิจหรืออาชีพอิสระ ควรเดินบัญชีให้เป็นระบบ เพราะธนาคารจะดูความสม่ำเสมอของรายได้และความน่าเชื่อถือทางการเงินมากขึ้น

5. เตรียมเอกสารส่วนตัวให้ครบ

เอกสารส่วนตัวเป็นเอกสารพื้นฐานที่ใช้ในการยื่นกู้ โดยทั่วไปมักมีเอกสาร เช่น บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน เอกสารสถานภาพสมรส หรือเอกสารเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล หากมี

ธนาคารอาคารสงเคราะห์ระบุว่า เอกสารส่วนบุคคลที่ใช้ประกอบการขอสินเชื่อ เช่น บัตรประจำตัวประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน และเอกสารสถานภาพสมรส เป็นเอกสารที่ผู้กู้ควรเตรียมให้พร้อม

เอกสารส่วนตัวที่ควรเตรียม ได้แก่

• บัตรประชาชน

• ทะเบียนบ้าน

• ทะเบียนสมรส หรือใบหย่า หากมี

• เอกสารเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล หากมี

• เอกสารของคู่สมรส หากธนาคารต้องใช้

• เอกสารผู้กู้ร่วม หากมีผู้กู้ร่วม

ก่อนยื่นควรตรวจว่าเอกสารชัดเจน อ่านง่าย และข้อมูลตรงกันทุกฉบับ

6. เตรียมเอกสารรายได้ตามอาชีพ

เอกสารรายได้เป็นส่วนสำคัญมาก เพราะธนาคารใช้ประเมินความสามารถในการผ่อนชำระ

สำหรับพนักงานประจำ เอกสารที่มักใช้ เช่น หนังสือรับรองเงินเดือน สลิปเงินเดือน และรายการเดินบัญชีย้อนหลัง ส่วนอาชีพอิสระหรือเจ้าของธุรกิจมักต้องใช้รายการเดินบัญชี หลักฐานการทำธุรกิจ หรือหลักฐานเสียภาษีเพิ่มเติม โดย ธอส. ระบุเอกสารตัวอย่างของอาชีพประจำและอาชีพอิสระไว้แยกกันชัดเจน

ตัวอย่างเอกสารสำหรับพนักงานประจำ ได้แก่

• หนังสือรับรองเงินเดือน

• สลิปเงินเดือนย้อนหลัง

• Statement ย้อนหลัง

• หลักฐานรายได้อื่น ๆ หากมี

ตัวอย่างเอกสารสำหรับอาชีพอิสระหรือเจ้าของธุรกิจ ได้แก่

• Statement ย้อนหลัง

• ทะเบียนการค้า หรือเอกสารบริษัท

• หลักฐานการเสียภาษี

• ภาพถ่ายกิจการ หรือหลักฐานประกอบธุรกิจ

• เอกสารรายรับรายจ่าย หากมี

ถ้าเอกสารรายได้ไม่ชัด ควรเตรียมล่วงหน้าอย่างน้อยหลายเดือนก่อนยื่นกู้

7. เปรียบเทียบสินเชื่อมากกว่าหนึ่งธนาคาร

แต่ละธนาคารมีเงื่อนไขสินเชื่อไม่เหมือนกัน เช่น อัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาผ่อน วงเงินกู้ ค่าธรรมเนียม เงื่อนไขประกัน และโปรโมชันต่าง ๆ

ไม่ควรดูแค่ดอกเบี้ยปีแรกเพียงอย่างเดียว แต่ควรดูภาพรวมหลายปี เพราะสินเชื่อบ้านเป็นหนี้ระยะยาว

สิ่งที่ควรเปรียบเทียบ ได้แก่

• อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย

• ระยะเวลาผ่อน

• วงเงินที่ธนาคารให้

• ค่าธรรมเนียม

• เงื่อนไขการปิดหนี้ก่อนกำหนด

• เงื่อนไขประกัน

• การรีไฟแนนซ์ในอนาคต

ธนาคารแห่งประเทศไทยมีเครื่องมือเปรียบเทียบผลิตภัณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และระบุว่าอัตราดอกเบี้ยที่แสดงเป็นค่าประมาณเพื่อช่วยเปรียบเทียบ โดยอัตราที่ลูกค้าได้รับจริงอาจแตกต่างตามปัจจัยอื่น ๆ

8. เตรียมข้อมูลบ้านหรือคอนโดที่จะซื้อ

นอกจากเอกสารผู้กู้แล้ว ธนาคารยังต้องใช้ข้อมูลทรัพย์ที่จะซื้อ เพื่อประเมินหลักประกันและวงเงินสินเชื่อ

ข้อมูลทรัพย์ที่ควรเตรียม เช่น

• สำเนาโฉนด หรือเอกสารสิทธิ์

• รายละเอียดบ้านหรือคอนโด

• ราคาซื้อขาย

• สัญญาจะซื้อจะขาย

• แผนที่ตั้งทรัพย์

• รูปถ่ายทรัพย์ หากธนาคารต้องใช้

• ข้อมูลผู้ขาย

หากซื้อบ้านมือสอง ธนาคารมักต้องประเมินราคาทรัพย์ก่อนอนุมัติวงเงินสุดท้าย ซึ่งราคาประเมินอาจเท่ากับ สูงกว่า หรือต่ำกว่าราคาซื้อขายก็ได้

ผู้ซื้อควรเผื่อความเสี่ยงไว้เสมอ หากธนาคารประเมินราคาต่ำกว่าราคาซื้อ ผู้ซื้ออาจต้องเตรียมเงินส่วนต่างเพิ่ม

9. เข้าใจขั้นตอนหลังยื่นกู้

หลังยื่นเอกสาร ธนาคารจะตรวจสอบข้อมูลผู้กู้ พิจารณาความสามารถในการผ่อน ตรวจเอกสารรายได้ และประเมินราคาทรัพย์

ธอส. สรุปขั้นตอนกู้ซื้อบ้านมือสองไว้ เช่น เปรียบเทียบดอกเบี้ย ประเมินความสามารถในการผ่อน เตรียมเอกสาร ขออนุมัติสินเชื่อ ธนาคารประเมินราคา อนุมัติสินเชื่อ ทำสัญญา และติดต่อโอนกรรมสิทธิ์

โดยทั่วไปขั้นตอนจะประมาณนี้

1. เลือกทรัพย์ที่ต้องการซื้อ

2. ประเมินความสามารถในการกู้

3. เตรียมเอกสาร

4. ยื่นกู้กับธนาคาร

5. ธนาคารตรวจเอกสาร

6. ธนาคารประเมินราคาทรัพย์

7. แจ้งผลอนุมัติ

8. นัดทำสัญญา

9. นัดโอนกรรมสิทธิ์

ระยะเวลาแต่ละขั้นตอนอาจแตกต่างกันตามธนาคาร ความครบถ้วนของเอกสาร และประเภททรัพย์

10. วางแผนก่อนจองบ้าน

ก่อนจ่ายเงินจองหรือเงินมัดจำ ควรอ่านเงื่อนไขให้ละเอียด โดยเฉพาะกรณีกู้ไม่ผ่าน

สิ่งที่ควรดูในใบจองหรือสัญญา ได้แก่

• เงินจองคืนได้หรือไม่

• หากกู้ไม่ผ่านมีเงื่อนไขอย่างไร

• ต้องยื่นกู้ภายในกี่วัน

• ต้องโอนภายในกี่วัน

• ผู้ขายรับผิดชอบค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

• ผู้ซื้อรับผิดชอบค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

• มีรายการเฟอร์นิเจอร์หรือของแถมอะไรบ้าง

ถ้าเป็นบ้านมือสอง ควรตกลงเงื่อนไขกับผู้ขายให้ชัดเจน และควรเขียนไว้เป็นลายลักษณ์อักษร ไม่ควรตกลงด้วยคำพูดอย่างเดียว

สรุป: เตรียมตัวดีก่อนกู้ ช่วยลดความเสี่ยงซื้อบ้านพลาด

การกู้ซื้อบ้านไม่ใช่แค่การหาโครงการหรือบ้านที่ถูกใจ แต่ต้องเตรียมความพร้อมทางการเงิน เอกสาร รายได้ ภาระหนี้ และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ให้ครบ

ก่อนยื่นกู้ ควรประเมินว่าผ่อนบ้านไหวจริงไหม มีเงินสำรองพอหรือไม่ เอกสารรายได้ชัดเจนหรือเปล่า และควรเปรียบเทียบสินเชื่อจากมากกว่าหนึ่งธนาคาร

การเตรียมตัวดีตั้งแต่แรกจะลดโอกาสกู้ไม่ผ่าน ลดความเสี่ยงเสียเงินจอง และช่วยให้การซื้อบ้านเป็นระบบมากขึ้น

หากคุณกำลังมองหาบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะกับงบประมาณ KAP PROPERTY พร้อมช่วยคัดเลือกทรัพย์ นัดชมบ้าน และให้คำแนะนำเบื้องต้น เพื่อให้คุณตัดสินใจได้มั่นใจมากขึ้น

คำถามที่พบบ่อย

กู้ซื้อบ้านต้องเตรียมอะไรบ้าง?

ควรเตรียมเอกสารส่วนตัว เอกสารรายได้ Statement ย้อนหลัง ข้อมูลทรัพย์ที่จะซื้อ เงินสำรอง และประเมินความสามารถในการผ่อนก่อนยื่นธนาคาร

ก่อนกู้ซื้อบ้านควรมีเงินเก็บเท่าไหร่?

ควรมีเงินเก็บสำหรับเงินจอง เงินทำสัญญา ค่าใช้จ่ายวันโอน ค่าตกแต่ง ค่าซ่อม และเงินสำรองฉุกเฉิน ไม่ควรใช้เงินทั้งหมดไปกับการซื้อบ้าน

กู้ซื้อบ้านต้องใช้ Statement กี่เดือน?

โดยทั่วไปธนาคารมักขอ Statement ย้อนหลังหลายเดือน โดยจำนวนเดือนอาจแตกต่างกันตามธนาคารและประเภทอาชีพ ควรตรวจสอบกับธนาคารที่ยื่นกู้โดยตรง

อาชีพอิสระกู้ซื้อบ้านได้ไหม?

กู้ได้ แต่ควรเตรียมเอกสารรายได้ให้ชัด เช่น Statement ย้อนหลัง เอกสารประกอบธุรกิจ หลักฐานเสียภาษี และหลักฐานรายรับที่แสดงความสม่ำเสมอ

ควรยื่นกู้กับธนาคารเดียวหรือหลายธนาคาร?

ควรเปรียบเทียบมากกว่าหนึ่งธนาคาร เพราะแต่ละธนาคารมีดอกเบี้ย วงเงิน เงื่อนไข และค่าธรรมเนียมแตกต่างกัน