รีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร? เหมาะกับใคร และควรทำเมื่อไหร่

การผ่อนบ้านหรือคอนโดเป็นภาระระยะยาว หลายคนเริ่มผ่อนกับธนาคารไปสักพักแล้วพบว่าดอกเบี้ยสูงขึ้น ค่างวดเริ่มหนัก หรืออยากลดภาระรายเดือนให้เบาลง

หนึ่งในวิธีที่หลายคนใช้คือ “รีไฟแนนซ์บ้าน” ซึ่งเป็นการย้ายสินเชื่อบ้านจากธนาคารเดิมไปยังธนาคารใหม่ เพื่อขอเงื่อนไขที่ดีกว่า เช่น ดอกเบี้ยต่ำลง ค่างวดลดลง หรือปรับระยะเวลาผ่อนใหม่

บทความนี้จะอธิบายแบบเข้าใจง่ายว่า รีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร เหมาะกับใคร ควรทำเมื่อไหร่ และต้องระวังอะไรบ้างก่อนตัดสินใจ

รีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร?

รีไฟแนนซ์บ้าน คือ การขอสินเชื่อบ้านก้อนใหม่จากธนาคารใหม่ เพื่อนำเงินไปปิดหนี้สินเชื่อบ้านเดิมกับธนาคารเดิม

พูดง่าย ๆ คือ คุณยังผ่อนบ้านหลังเดิม แต่เปลี่ยนธนาคารที่เป็นเจ้าหนี้ เพื่อให้ได้เงื่อนไขสินเชื่อที่ดีกว่าเดิม

เหตุผลหลักที่คนรีไฟแนนซ์บ้านมักมี เช่น

• ต้องการลดดอกเบี้ย

• ต้องการลดค่างวดรายเดือน

• ต้องการปรับระยะเวลาผ่อน

• ต้องการเปลี่ยนเงื่อนไขสินเชื่อ

• ต้องการรวมภาระหนี้บางส่วน

• ต้องการเพิ่มสภาพคล่องทางการเงิน

อย่างไรก็ตาม การรีไฟแนนซ์ไม่ได้เหมาะกับทุกคนเสมอไป เพราะมีค่าใช้จ่ายและเงื่อนไขที่ต้องคำนวณให้รอบคอบ

รีไฟแนนซ์บ้านเหมาะกับใคร?

รีไฟแนนซ์บ้านเหมาะกับคนที่ผ่อนบ้านหรือคอนโดมาแล้วระยะหนึ่ง และต้องการลดภาระดอกเบี้ยหรือค่างวด

โดยทั่วไป คนที่ควรพิจารณารีไฟแนนซ์ ได้แก่

• คนที่ดอกเบี้ยบ้านเริ่มปรับสูงขึ้น

• คนที่ผ่อนกับธนาคารเดิมมาแล้วหลายปี

• คนที่อยากลดค่างวดรายเดือน

• คนที่มีประวัติผ่อนชำระดี

• คนที่รายได้ยังมั่นคงและสามารถยื่นสินเชื่อใหม่ได้

• คนที่ต้องการเปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายธนาคาร

ถ้าดอกเบี้ยใหม่ต่ำกว่าดอกเบี้ยเดิมมากพอ และประหยัดดอกเบี้ยได้มากกว่าค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น การรีไฟแนนซ์อาจคุ้มค่า

ทำไมหลายคนถึงรีไฟแนนซ์บ้าน?

สินเชื่อบ้านมักมีโปรโมชั่นดอกเบี้ยพิเศษในช่วงปีแรก ๆ หลังจากนั้นดอกเบี้ยอาจปรับสูงขึ้นตามเงื่อนไขของธนาคาร

เมื่อดอกเบี้ยสูงขึ้น ค่างวดต่อเดือนอาจเท่าเดิม แต่เงินที่จ่ายไปอาจถูกนำไปตัดดอกเบี้ยมากขึ้น และตัดเงินต้นน้อยลง

การรีไฟแนนซ์จึงเป็นวิธีที่ช่วยให้ผู้กู้มีโอกาสกลับไปใช้ดอกเบี้ยที่ดีกว่าเดิม และอาจช่วยประหยัดเงินในระยะยาวได้

ตัวอย่างเช่น ถ้าผ่อนบ้านอยู่กับธนาคารเดิมแล้วดอกเบี้ยเริ่มสูงขึ้น การย้ายไปธนาคารใหม่ที่ให้ดอกเบี้ยเฉลี่ยต่ำกว่า อาจช่วยลดภาระดอกเบี้ยรวมได้

ข้อดีของการรีไฟแนนซ์บ้าน

1. ช่วยลดดอกเบี้ย

ข้อดีหลักของการรีไฟแนนซ์คือมีโอกาสได้ดอกเบี้ยที่ต่ำลง หากธนาคารใหม่เสนอเงื่อนไขดีกว่าธนาคารเดิม

ดอกเบี้ยที่ลดลงแม้เพียงเล็กน้อย อาจช่วยประหยัดเงินได้มาก เพราะสินเชื่อบ้านเป็นหนี้ระยะยาวและมียอดเงินกู้ค่อนข้างสูง

2. ช่วยลดค่างวดรายเดือน

บางคนรีไฟแนนซ์เพื่อให้ค่างวดต่อเดือนลดลง โดยเฉพาะคนที่ต้องการเพิ่มสภาพคล่องในชีวิตประจำวัน

หากค่างวดลดลง เจ้าของบ้านอาจมีเงินเหลือสำหรับค่าใช้จ่ายอื่น เช่น ค่าใช้จ่ายครอบครัว เงินออม การลงทุน หรือเงินสำรองฉุกเฉิน

แต่ต้องระวังว่า หากลดค่างวดด้วยการยืดระยะเวลาผ่อนนานขึ้น ดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญาอาจเพิ่มขึ้นได้

3. ช่วยปรับแผนการเงินใหม่

การรีไฟแนนซ์เป็นโอกาสให้ผู้กู้กลับมาทบทวนแผนการเงินของตัวเอง เช่น ต้องการผ่อนสั้นลงเพื่อปิดหนี้เร็วขึ้น หรือต้องการผ่อนยาวขึ้นเพื่อให้ภาระรายเดือนเบาลง

สิ่งสำคัญคือควรเลือกแผนที่เหมาะกับรายได้ ภาระหนี้ และเป้าหมายการเงินของตัวเอง ไม่ใช่ดูแค่ค่างวดต่ำที่สุดอย่างเดียว

4. อาจได้วงเงินเพิ่มเติมในบางกรณี

บางกรณี หากราคาประเมินทรัพย์สูงขึ้น หรือผู้กู้มีคุณสมบัติเหมาะสม ธนาคารอาจพิจารณาวงเงินเพิ่มเติมได้

อย่างไรก็ตาม การเพิ่มวงเงินกู้ควรทำด้วยความระมัดระวัง เพราะหมายถึงภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้น ไม่ควรกู้เพิ่มหากไม่มีแผนใช้เงินที่ชัดเจน

ข้อควรระวังของการรีไฟแนนซ์บ้าน

1. มีค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์

การรีไฟแนนซ์ไม่ได้ฟรีเสมอไป อาจมีค่าใช้จ่ายหลายรายการ เช่น

• ค่าประเมินราคาทรัพย์

• ค่าจดจำนองใหม่

• ค่าอากรหรือค่าธรรมเนียมบางรายการ

• ค่าประกันที่เกี่ยวข้อง

• ค่าดำเนินการของธนาคาร

• ค่าปรับปิดบัญชีก่อนกำหนด หากยังติดเงื่อนไขกับธนาคารเดิม

ดังนั้นก่อนรีไฟแนนซ์ ควรคำนวณว่าเงินที่ประหยัดจากดอกเบี้ยมากกว่าค่าใช้จ่ายเหล่านี้หรือไม่

2. ต้องดูเงื่อนไขกับธนาคารเดิม

สินเชื่อบ้านบางสัญญาอาจมีเงื่อนไขห้ามปิดบัญชีหรือรีไฟแนนซ์ก่อนครบกำหนด หากรีไฟแนนซ์เร็วเกินไปอาจมีค่าปรับ

ก่อนเริ่มรีไฟแนนซ์ ควรตรวจสัญญาเดิมหรือสอบถามธนาคารเดิมว่า

• รีไฟแนนซ์ได้เมื่อไหร่

• มีค่าปรับหรือไม่

• ต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน

• ยอดหนี้คงเหลือปัจจุบันเท่าไหร่

• ต้องใช้เอกสารอะไรในการปิดบัญชี

3. ดอกเบี้ยต่ำไม่ได้แปลว่าคุ้มเสมอไป

บางธนาคารอาจให้ดอกเบี้ยช่วงแรกต่ำ แต่มีค่าใช้จ่ายอื่น หรือดอกเบี้ยเฉลี่ยหลังจากนั้นไม่ได้ดีเท่าที่คิด

ควรดูดอกเบี้ยเฉลี่ยตลอดช่วงโปรโมชัน และดูค่าใช้จ่ายรวม ไม่ควรดูแค่ตัวเลขดอกเบี้ยปีแรกเพียงอย่างเดียว

4. ต้องยื่นเอกสารเหมือนขอสินเชื่อใหม่

การรีไฟแนนซ์คือการขอสินเชื่อใหม่กับธนาคารใหม่ ดังนั้นธนาคารจะพิจารณาคุณสมบัติผู้กู้อีกครั้ง เช่น รายได้ ภาระหนี้ ประวัติการชำระหนี้ และราคาประเมินทรัพย์

หากรายได้ลดลง ภาระหนี้เพิ่มขึ้น หรือมีประวัติชำระล่าช้า อาจทำให้รีไฟแนนซ์ไม่ผ่านหรือได้วงเงินไม่ตามที่ต้องการ

ควรรีไฟแนนซ์บ้านเมื่อไหร่?

ช่วงเวลาที่หลายคนเริ่มพิจารณารีไฟแนนซ์คือเมื่อดอกเบี้ยโปรโมชั่นของสินเชื่อเดิมใกล้หมด หรือเมื่อผ่อนครบระยะเวลาที่สามารถปิดบัญชีได้โดยไม่มีค่าปรับ

อย่างไรก็ตาม ช่วงเวลาที่เหมาะสมของแต่ละคนอาจไม่เหมือนกัน ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขในสัญญาเดิม ยอดหนี้คงเหลือ ดอกเบี้ยปัจจุบัน และข้อเสนอจากธนาคารใหม่

ก่อนตัดสินใจ ควรเปรียบเทียบอย่างน้อย 3 เรื่อง

1. ดอกเบี้ยเดิมที่กำลังจ่ายอยู่

2. ดอกเบี้ยใหม่ที่ธนาคารเสนอ

3. ค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการรีไฟแนนซ์

ถ้าผลประหยัดมากกว่าค่าใช้จ่าย และคุณสมบัติผู้กู้พร้อม การรีไฟแนนซ์อาจเป็นทางเลือกที่ดี

รีไฟแนนซ์บ้านต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง?

เอกสารที่ใช้รีไฟแนนซ์บ้านอาจแตกต่างกันตามธนาคาร แต่โดยทั่วไปมักมีเอกสารหลัก ๆ ดังนี้

เอกสารส่วนตัว

• บัตรประชาชน

• ทะเบียนบ้าน

• เอกสารสมรสหรือหย่า หากมี

• เอกสารเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล หากมี

เอกสารรายได้

สำหรับพนักงานประจำ อาจใช้

• หนังสือรับรองเงินเดือน

• สลิปเงินเดือน

• Statement ย้อนหลัง

สำหรับเจ้าของธุรกิจหรืออาชีพอิสระ อาจใช้

• Statement ย้อนหลัง

• เอกสารประกอบธุรกิจ

• หลักฐานเสียภาษี

• เอกสารรายรับรายจ่าย หากมี

เอกสารเกี่ยวกับทรัพย์และสินเชื่อเดิม

• สำเนาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด

• สัญญากู้เดิม

• สัญญาจำนองเดิม

• Statement การผ่อนบ้าน

• หนังสือแจ้งยอดหนี้คงเหลือจากธนาคารเดิม

ควรสอบถามธนาคารที่ต้องการยื่นรีไฟแนนซ์โดยตรงอีกครั้ง เพราะแต่ละธนาคารอาจขอเอกสารไม่เหมือนกัน

ขั้นตอนรีไฟแนนซ์บ้านแบบเข้าใจง่าย

โดยทั่วไป ขั้นตอนรีไฟแนนซ์บ้านมีประมาณนี้

1. ตรวจสอบเงื่อนไขสินเชื่อเดิม

2. เช็กยอดหนี้คงเหลือกับธนาคารเดิม

3. เปรียบเทียบข้อเสนอจากธนาคารใหม่

4. เตรียมเอกสารส่วนตัว รายได้ และทรัพย์

5. ยื่นขอรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่

6. ธนาคารประเมินราคาทรัพย์

7. รอผลอนุมัติสินเชื่อ

8. นัดวันไถ่ถอนจำนองเดิมและจดจำนองใหม่

9. เริ่มผ่อนกับธนาคารใหม่ตามสัญญาใหม่

ขั้นตอนอาจใช้เวลาพอสมควร จึงควรเตรียมตัวล่วงหน้าก่อนช่วงที่ดอกเบี้ยเดิมจะปรับสูงขึ้น

รีไฟแนนซ์กับรีเทนชันต่างกันอย่างไร?

หลายคนอาจได้ยินอีกคำหนึ่งคือ “รีเทนชัน” ซึ่งต่างจากรีไฟแนนซ์

รีไฟแนนซ์ คือ การย้ายสินเชื่อจากธนาคารเดิมไปธนาคารใหม่

รีเทนชัน คือ การขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม โดยไม่ย้ายธนาคาร

ข้อดีของรีเทนชันคือขั้นตอนมักง่ายกว่า ไม่ต้องย้ายธนาคาร และอาจมีค่าใช้จ่ายน้อยกว่า แต่ดอกเบี้ยที่ได้รับอาจไม่ต่ำเท่าข้อเสนอของธนาคารใหม่

เจ้าของบ้านควรเปรียบเทียบทั้งสองทางเลือกก่อนตัดสินใจ ไม่จำเป็นต้องรีไฟแนนซ์เสมอไป หากธนาคารเดิมให้เงื่อนไขที่ดีพอ

ก่อนรีไฟแนนซ์ควรคำนวณอะไรบ้าง?

ก่อนตัดสินใจ ควรคำนวณให้ชัดว่ารีไฟแนนซ์แล้วคุ้มจริงหรือไม่

สิ่งที่ควรคำนวณ ได้แก่

• ยอดหนี้คงเหลือ

• ดอกเบี้ยเดิม

• ดอกเบี้ยใหม่

• ค่างวดเดิม

• ค่างวดใหม่

• ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ทั้งหมด

• ระยะเวลาที่จะอยู่กับสินเชื่อใหม่

• ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้โดยประมาณ

ถ้าคุณวางแผนจะขายบ้านเร็ว ๆ นี้ การรีไฟแนนซ์อาจไม่คุ้ม เพราะอาจยังไม่ทันประหยัดดอกเบี้ยมากพอเมื่อเทียบกับค่าใช้จ่ายที่เสียไป

แต่ถ้าคุณตั้งใจถือครองและผ่อนต่ออีกหลายปี การรีไฟแนนซ์อาจช่วยลดภาระได้มากขึ้น

สรุป: รีไฟแนนซ์บ้านช่วยลดภาระได้ ถ้าคำนวณให้รอบคอบ

รีไฟแนนซ์บ้านคือการย้ายสินเชื่อจากธนาคารเดิมไปธนาคารใหม่ เพื่อขอเงื่อนไขที่ดีกว่า เช่น ดอกเบี้ยต่ำลง ค่างวดลดลง หรือปรับแผนการผ่อนใหม่

ข้อดีคือช่วยลดดอกเบี้ยและเพิ่มสภาพคล่องได้ แต่ต้องคำนวณค่าใช้จ่ายให้ครบ เพราะการรีไฟแนนซ์มีต้นทุน เช่น ค่าประเมิน ค่าจดจำนอง และค่าใช้จ่ายอื่นที่เกี่ยวข้อง

ก่อนตัดสินใจ ควรเปรียบเทียบทั้งรีไฟแนนซ์และรีเทนชัน ตรวจสอบเงื่อนไขธนาคารเดิม และเลือกทางเลือกที่เหมาะกับแผนการเงินของตัวเองมากที่สุด

หากคุณกำลังวางแผนซื้อบ้าน คอนโด หรือกำลังพิจารณาการเงินด้านอสังหาริมทรัพย์ KAP PROPERTY พร้อมช่วยให้คำแนะนำเบื้องต้นในการเลือกทรัพย์และวางแผนซื้อขายอย่างเป็นระบบ

คำถามที่พบบ่อย

รีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร?

รีไฟแนนซ์บ้านคือการย้ายสินเชื่อบ้านจากธนาคารเดิมไปยังธนาคารใหม่ เพื่อขอเงื่อนไขที่ดีกว่า เช่น ดอกเบี้ยต่ำลงหรือค่างวดลดลง

รีไฟแนนซ์บ้านเหมาะกับใคร?

เหมาะกับคนที่ผ่อนบ้านมาแล้วระยะหนึ่ง ดอกเบี้ยเริ่มสูงขึ้น มีประวัติชำระดี และต้องการลดภาระดอกเบี้ยหรือค่างวดรายเดือน

รีไฟแนนซ์บ้านมีค่าใช้จ่ายไหม?

มีค่าใช้จ่าย เช่น ค่าประเมินราคาทรัพย์ ค่าจดจำนองใหม่ ค่าธรรมเนียมบางรายการ และอาจมีค่าปรับหากปิดบัญชีก่อนกำหนดกับธนาคารเดิม

รีไฟแนนซ์กับรีเทนชันต่างกันอย่างไร?

รีไฟแนนซ์คือการย้ายไปธนาคารใหม่ ส่วนรีเทนชันคือการขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม โดยไม่ย้ายธนาคาร

ควรรีไฟแนนซ์บ้านเมื่อไหร่?

ควรพิจารณาเมื่อดอกเบี้ยเดิมเริ่มสูงขึ้น หรือเมื่อครบช่วงที่สามารถปิดบัญชีได้โดยไม่มีค่าปรับ แต่ควรคำนวณค่าใช้จ่ายและผลประหยัดก่อนตัดสินใจ